こんにちわ！
元警察官おるろわです。
・警察官歴１５年から不動産業へ転職
・宅建士、２級FP、賃貸不動産経営管理士を独学にて取得
・資産規模３８００万円から５０００万円の準富裕層を目指す
日本の経済状況は、急激なインフレによる物価高やドル高円安の影響を受け、多くの人々の生活が苦しくなっています。
将来への不安から貯蓄や投資などの自助努力が必要であると考えている人も多いのではないでしょうか？
このような状況下で、不動産投資は、インフレに強く、資産価値が安定している、賃料収入を得ればキャッシュフローも安定するという特徴があります。
不動産投資を始めることで、将来的には安定した収入源を得ることができるため、今後ますます注目される投資手法となっています。
筆者は１５年間の警察勤務を経て不動産業界へ転職し、現在は不動産営業マンとして主に戸建て向けの用地や中古戸建の仕入れ・販売を中心にお仕事をさせていただいています。
不動産営業マンなら不動産投資に詳しくて当然でしょ？とお考えの方も多いかと思いますが、実は不動産業界にいても不動産投資をしているのは一部の人だけで、ほとんどの業界人は自分では不動産投資をしないのが実情です。
私も自分には不動産投資は縁遠い話だと思っていたのですが、幸運なことに不動産投資のきっかけを掴むことができました。
この記事では不動産投資初心者の方々に、一棟目購入前の準備などをどのように進めるかについてお届けしたいと思います。
偶然の奇跡！運命を感じた物件との出会い
始まりは突然のことでした。
２０２３年３月上旬・・・店長のこんな発言から始まりました。
やばいぞ！３月決算に売り上げが足らん！今月仕入れる予定の中古物件を速攻で売らないと社長から怒られるしボーナス減額だ！
なんて悲痛な。というかボーナス減額とかされんのかい！入社２年目にして初めて知った事実。
売り上げ達成できなかった店舗はボーナス減額。
ただし、３月中旬に仕入れが決まっている中古物件を売れば達成できるとのこと。
店長これいくらで売るんですか？
１４８０万円で手早く売っちゃおう！
この物件、かなり立地もいいので積算価格も高く期末決算さえなければこんなに安売りするような物件じゃない・・・
築年も２０年で３００万円分のリフォーム費用込みでこの価格は安すぎる！
自分の目利きでは実際の市場価格は１６８０〜１７５０万円が妥当なところ。
つまり、買っただけで利益が出ること確定！
店長！私が買ってもいいですか？
マジで！おるろわ君が買うならもっと下げてもいいや！１３００万円でいいよ！
いや、神ですか？さらに値引きとはありがたい。
という感じで私の不動産投資への道がスタートしました。
不動産投資の準備をしよう
急に始まった感じの私のスタートでしたが、実際のところは半年前くらいから不動産投資に興味を持ち勉強を始めていました。
不動産投資に向けた国家資格として賃貸不動産経営管理士の資格も取得。
賃貸不動産経営管理士は、不動産投資家や不動産管理会社などが必要とする賃貸不動産の運営管理に関する知識や技術を持つ専門家資格です。賃貸不動産に関する法律や契約の知識、賃料設定や入居者募集などのマーケティング、修繕やメンテナンスの知識、トラブル解決能力などが求められます。この資格を持った者は、賃貸不動産の所有者や入居者から信頼されるプロフェッショナルとして、不動産業界でのキャリアアップや自己投資につながるとされています。不動産投資を検討する場合取得して損のない資格です。
日々『楽待』『健美家』などの不動産投資家向けのサイトで先輩大家さんのコラムや動画を読み漁っていました。
不動産投資は金融機関からの借入ありきの事業モデルです。
そのため自分の手持ち資金の何倍もの資金を動かすことができ、いわゆる『レバレッジ』を効かせることができます。
動かす資金が大きいため、ミスをすると本当に命取りになるようなこともあり、事前準備、つまり投資をするための勉強はそれなりに必要ということです。
ゼロベースから学ぶなら不動産投資本を何冊か読んだ方がいいかもしれません。導入本として有名なのは『金持ち父さん貧乏父さん』ですね。
株式投資の場合、例えば全世界株式や全米株式など『最適解』と呼ばれるものがあります。
とりあえず５〜６割理解できていれば、少額から買ってみて経験しながら覚えていくこともできます。
不動産投資の場合、７〜８割はその仕組みや戦略がイメージできていないと物件を買った後には後戻りできません。
私の場合、仕事の都合で不動産業界に長い上司やメガ大家さんなども知り合いにいるため生の情報に触れることができるのでその辺はアドバンテージがあるかと思います。
他業種の方や初めて不動産投資にチャレンジする場合はある程度の勉強をすることをお勧めします。
自己資金を貯めておこう
不動産投資は金融機関からの借入が肝になる事業ですが、金融機関もどんな人にもお金を貸してくれるわけではありません。
自分が人にお金を貸す立場になればわかると思いますが、貸すなら絶対に返してくれそうな人にしか貸しませんよね。
金融機関も同じです。
銀行ってお金ない人がお金借りにいくところでしょ？と考えている方もいると思いますが、確かに借りたいのはお金がない人です。
ただし、金融機関が貸したいのはお金がある人なのです。
銀行を揶揄した表現で「雨の日に傘を貸さない」とも言われるのはそのためです。
金融機関から融資を受けるには
・属性が良いこと
が二大条件となります。
自己資金については自分の努力で貯めることができます。
不動産投資を行う場合、２０２３年現在ではフルローンが得にくいため、物件価格の３〜４割程度の自己資金を求めらていることが多いです。
不動産投資をしたいとお考えの場合は倹約に努めていただき５００万円程度の資産を用意しましょう。
属性が良くない場合はより多くの自己資金を求められます。
物件の目利きができるようになろう
不動産投資の場合、株式投資と違ってネットでポチって即購入！という訳にはいきません。
ある程度物件を目利きできるようになる必要があります。
私のように仕事で様々な人の家を査定している場合はある程度の目利きもできますが、一般的には何の知識もなく目利きをすることは難しいと思います。
ある不動産投資家コミュニティでは毎日３０００件の物件情報を見るように言われるそうですが流石にそのような時間を取るのは勤め人には難しいため、私は以下のようなことをお勧めします。
・内覧に行ってみる
・AIを活用する
不動産ポータルサイトを毎日チェックする
不動産ポータルサイトには物件情報が多く載っているため大変勉強になります。
自分が投資をしたいエリア、価格帯、物件種別などを条件として入力しておくと条件に合う物件をレコメンドしてくれます
毎日見るようにしていると、「このエリアでこの価格の物件はこの程度のクオリティが相場」というのが段々とわかるようになります。
実際に買わないまでも、自分がいいなと思った物件がどの程度の人にお気に入り登録されているかで自分の目利きに自信が出てくると思います。
また、良い物件がどの程度で買付が入ってくるのかという物件売買のスピード感もわかるようになると思います。
不動産ポータルサイトは投資物件専門の「楽待」「健美家」などのほか、「アットホーム」「SUUMO」「ホームズ」などの一般向けのものもあります。
「楽待」「健美家」にはアパートやRCマンションなど、主に一棟物と呼ばれる大型物件が多く出ています。
反対に「アットホーム」「SUUMO」「ホームズ」などは戸建て物件が多く出ています。
初心者の方には戸建て物件のリサーチから始める方が相場感がわかりやすいと思います。
内覧に行ってみる
内覧は物件の中を直接見ることができる良い機会です。
戸建てであれば空家になっていれば内覧可能だと思いますので、気になった物件の内覧を申し込んで実際に物件を見て感じて下さい。
また、内覧を通じて不動産会社の営業マンと知り合いになることができるため、そうした営業マンと仲良くなる良いきっかけになると思います。
良い営業マンに出会えれば内覧した物件を買わなかったとしても良い物件情報を持ってきくれる場合もあります。
実際に営業マンをしていると時折飛び込みで不動産投資家の方が「いい物件ないっすか？」と来る場合がありますが、そういった飛び込みで仲良くなったりすることはあまりないです。
営業マンサイドから見ると何処の馬の骨ともわからない投資家の場合、トラブルになる危険性もあるため物件があったとしても紹介しにくいのが内心です。
内覧に来てくれた方が内覧を通じて様々な話ができるため人柄や経験などを判断しやすく今後も付き合いたいか否か判断しやすいです。
ただし、絶対に言ってはいけないのが「買わないんですけど内覧させて下さい」は不動産屋的にはNGです。
あくまで買う気がある前提で内覧の申し込みをして下さい。
大人の対応でよろしくお願いします。
たまに「買わないっすけど見ていいっすか？」みたいな冷やかしがきますが業務多忙なのでやめて下さい！
AIを活用する
最近になって出てきた新しい手法ですが Microsoftの検索エンジンであるBingにChatGPTというAIが搭載されたことにより飛躍的に進化しました。
このBingのチャットボットに質問すると土地の広さ、建物の延床面積、築年数など細かな条件を指定して聴くことでかなり正確な相場価格を算出してくれます。
この機能を活用すると不動産業者に聞かずとも大まかな相場感を掴むことができるため非常に便利です。
特に全く土地勘のないような場所の物件を購入したいと考える場合、その地元の不動産業者に聞いても最初は信用がないため中々業者の言葉を信じるのは難しいと思います。
その場合、先にBingに聞いておくことでその業者がある程度ちゃんとした金額を言っているかを判断する材料になると思います。
最新技術もうまく取り入れて効率よく学びましょう。
まとめ
誰もが先行き不透明なこの時代にお金のことについて悩みを抱えていると思います。
不動産投資はその悩みを解決する有効な手段になると私は考えています。
私も元々はただの警察官でしたが、着実にステップアップしてきたことで不動産投資への道が段々と開けてきました。
不動産投資と聞くと初心者には難しいのでは？と思われるかもしれませんが実際はそんなことありません。
地主の家系でもない限り、最初は誰もが初心者なわけで物件を一棟も持っていないのが当たり前です。
まずは興味を持って勉強をし、準備を開始してみましょう。
準備までは誰にでもできます！
一歩踏み出す勇気を持って不動産投資始めてみませんか？
私も不動産投資家への道を歩み出したばかりなので一緒に勉強していきましょう。
それではまた次回！
コメント